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环沪楼市,当下即是未来!

时间:2019-06-11   来源:子木聊房   
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在一线城市中,上海对房价的调控决心一定是最强的。
 
从2015年象征性出台“330”刺激改善需求释放后,房价上涨大约50%,就紧接着在2016年颁布了“325”调控严令。
 
2016年3月25日这一天,被沪漂称为上海楼市史上的至暗时刻,“沪九条”的发布,大幅提高了二套房首付比例,非沪户籍购房资格由2年社保调整至足足5年。
 
这无疑扼杀了大部分沪漂的购房梦。
 
于是在3月24日当晚,上海市场上演了“楼疯”一幕。沪漂冲进市场,只为抓住最后一根稻草,因为他们知道,如果此刻不买房,几年之后,自己将与这个城市再无任何关联。
 
事实也是如此,从2016年3月上海成交均价35878元/平开始,经过3年周期长跑,至今二手房成交均价达52456元/平,每平米上涨1.65万元。如果按照一套100平米的房子计算,3年时间,足足涨了165万,165万对于大部分沪漂来说,又得花费多少时间,付出多少努力呢?
 
但是在325之后,大多数痛失机会的沪漂们并没有气馁,而是将注意力集中在了环沪区域,他们希望把握住第二次机会,用环沪房价的涨幅对冲上海的涨幅,以此让多年以后在上海购房的可能性更大一些。
 
准确来说,从2016年3月25日开始,环沪城市的房地产才算正式启动了。
 
2
概念
 
在此之后,我们不乏感受到环沪楼市的火热和躁动。例如之前的新闻中环沪嘉兴地王横出,昆山新盘连夜哄抢,南通市场热到无房可卖等等。
 
在这火爆的景象中,上海价值的溢出效应得以充分体现,但同时购房者也是迷茫的,因为环沪城市的媒体都在鼓吹自己城市的环沪价值,在热风热浪的追逐游戏中,最差地区的房价都追涨起来了,给人们带来巨大的不确定风险。
 
所以我们今天立足于当下,揭开环沪楼市的迷局,看哪些城市值得沪漂青睐,哪些城市则是避之不及的深坑。
 
首先在地域上,我们来确定一下环沪的概念。
 
如果以空间距离来划分,50公里为界,环沪为启东、太仓、昆山、嘉善,如果以100公里为界,在这个范围环沪为,南通、无锡、苏州、嘉兴,再加上宁波和绍兴。
 
 
 
在这其中,无锡和苏州的经济动力和自主性太强不属于卫星城,而宁波和绍兴距离上海太远,不做考量,我们这篇文章就以距离最近的昆山、嘉兴(嘉善)、南通(启东)、太仓做为卫星城的分析标的,看哪个卫星城的房地产价值最高。
 
 
3
交通
 
在之前的文章里,我讲过卫星城的价值点。
 
第一个是相对于大城市的价值,在于交通便捷度、宜居性;第二个是相对于自身的价值,在于自身产业动力和人口吸引力。
 
这些价值点最后会告诉你,你现在买的房子,未来是由上海人接盘还是本地人接盘。
 
当然,能囊括所有价值点的城市房价一定是有发展的。例如某种意义上,苏州之于上海的关系,苏州自身动力强,也很容易承接上海的产业,交通好,人口吸引力强,房子苏州人爱买,上海人也爱买,房价自然水涨船高。
 
 
 
卫星城最重要的当属交通便捷度,这决定未来上海有多少人愿意来这个地方买房。
 
从目前的交通区位和距离优势上来看,有高铁的城市,只有昆山和嘉善,有高铁和地铁的城市只有昆山,地铁和高铁在建的城市是南通,高铁在建的是太仓。
 
这些年昆山因为交通便捷,承接了很多上海产业,尤其是昆山的花桥,2013年轨交11号线地铁贯通后,人口吸引力迅速提升,房价连续高涨,于今的二手房价已经达到了1.9万元/平,未来有追至2.5万/平米的可能性。
 
南通这个城市虽然离上海近,但由于有一江之隔,在物理空间上自然比不上昆山和嘉善一带。当然南通的价值也会在轨道交通升级后得以体现,其中2019年沪通铁路通车后,人们从南通到上海,只需要30分钟即可,这将给南通房价带来重大利好。
 
而对于南通的启东来说,目前只有沪陕高速可以让上海人穿越崇明岛而来,即使未来,由于环保和投资过大的原因,建设高铁的可能性也微乎其微,自然在轨道交通上输了一大截。
 
其次是太仓,本身区位离上海就很近,如果未来高铁贯通后,只需要20分钟就可以直达上海。房价会追涨昆山一段距离。
 
当然所谓30分钟和20分钟,这点儿时间对于交通便捷度产生不了多大影响,最主要是交通方式,有地铁、高铁是最方便的,其次是高速。
 
所以在交通层面上,昆山>太仓、嘉善(嘉兴)>南通(启东)。
 
在公路交通上也是如此,百度地图显示,从陆家嘴开车到昆山,只需要1小时28分,而到嘉兴,却需要1小时52分。所以,在昆山和嘉兴的比较后,昆山更受他们喜爱。对虹桥地区的白领们来说,去嘉兴只要1小时19分,而到昆山只需要50分钟。
 
 
4
产业
 
我们再从地方经济做分析。
 
 
 
我们看到,南通的GDP总量最大,为8427亿元,昆山和嘉兴是第二梯队,为3500亿,体量最小的是太仓,为1000多亿。增速来看,昆山和嘉兴是第一梯队,南通和太仓市第二梯队。从人均来看,昆山和太仓市第一梯队,南通是第二梯队,嘉兴是第三梯队。
 
这样划分下来,你可能有些迷茫。那么到底哪些城市的产业更强呢?
 
首先我们要关注的是人均GDP。其中,最亮眼的当属昆山,180万的人口创造了3875亿的GDP,人均GDP高,说明产业结构合理,人口相对富裕,这将直接拉升对外的人口吸引力。在这个层面上,昆山要比嘉兴好一些。
 
在总量方面,南通虽然GDP总量最大,达到8427亿元,但是人均GDP少,说明产业结构太过集中,资源集聚在一部分人手里,这会导致贫富差距大,对外来人口不友好。
 
 
 
所以你查数据也可以看到,南通近几年的人口吸引力很薄弱,人口持续流出且老龄化严重。这是南通发展最大的隐患。
 
而太仓的总量太小,还需要更长时间去成长,且被旁边的昆山压制,产业引进的压力很大。
 
在增速方面,嘉兴是一个亮点,达到了11.43%,说明嘉兴这几年产业落地速度加快,经济突飞猛进,这会逐步让人均GDP成长起来。
 
所以,在产业竞争力方面,昆山>嘉兴>南通>太仓。
 
以交通和产业综合起来再看,作为环沪卫星城,昆山是最好的,其次是嘉兴,再者是南通、太仓。
 
5
价值
 
通过我们对之前交通和产业的论述,我们基本看到了各个城市房价支撑的价值所在。现在我们再来研究各地的房价趋势。
 
房价趋势在有基础面的支撑下,更多的取决于当地政府对房价的态度。例如文中开头讲到的上海,325直接封死了楼市投资性需求,房价应声大跌。再比如嘉兴,2017年当地大规模引入开发商,很多新盘价格直逼2万,后主事人调走,放缓了政策,楼市降温很快,房价跟着快速回落。
 
不过根据三年各地楼市政策调控,现在的环沪房价比较稳定,基本回归到了正常面,那么稳定后的环沪房价是怎样的情形呢?
 
根据贝壳数据研究,在整体房价梯度上,我们看到,目前昆山二手房房价为1.8万元/平,嘉兴为1.6万元/平米,南通1.5万元/平米,太仓为1.45万元/平。
 
是否很惊讶?各地房价和上文分析的结论高度匹配,除了昆山1.8万元/平米,其他三个地方的房价均处于1.5万元/平米的同一梯度内。
 
所以,在环沪城市群中城市竞争力分析中,我们甚至可以用房价替代其竞争力。但是这里要注意的是,在上文分析中是以城市的交通利好已经落地的情况下做分析的。所以太仓和南通作为环沪卫星城的价值稍逊于嘉兴。
 
接下来我们再来看局部。
 
其中昆山的房价名副其实,目前的状态是高价企稳,未来长期看涨。而且苏州轨道交通S1线已经开工,这条线路将以苏州工业园区为起点,贯穿整个昆山与上海对接,对于昆山房价是一个新的支撑点。
 
 
 
其中价值地段花桥的二手房价已经达到2万元/平米的房价,和主城区玉山相符,未来将继续承接上海人的居住需求。开发区也是潜力地段,是承接上海产业的主要阵地。这些地方会逐渐夯实房价基础,未来可期。
 
嘉兴目前产业偏弱,主要承接上海和杭州的居住功能,上波房价大涨的主因是昆山价格太高,上海人被迫寻找下一个价格洼地而致。其中嘉善和海宁区是重点区域。但目前这两个地区的新房价格有些透支,需要回调,刚需则可以购买嘉兴市区的二手房,配套成熟,交通便捷。
 
 
 
太仓市的话主要看交通。未来上海高铁线接通太仓,途径城东,在城南板块设有太仓南站,且陆渡与浏河交界处的太仓高铁站,是作为沪通铁路一期、二期、南沿江高铁三条高铁的主站点,而且衔接现城东规划区域,这些地段发展前景可观。
 
其次是城东城南,不仅有便利的交通资源,在未来医疗资源和商业方面也会得到改善,是目前太仓楼市的热门区域,未来可期。
 
南通市看教育和未来的新区。南通人民对教育的热爱在国内是出了名的,所以以学区为主的地段更会受到追捧。例如崇川区,教育资源雄厚,优质的学区房价格高达2万元。这些地段抗跌保值。
 
 
 
当然最具潜力的当属崇川南部的新城区。市政府的搬迁证明了其发展新区的决心,金融街CBD的落地,给了南通接轨上海产业的都市气质,这里将是未来南通权贵的新中心。其次是南面的开发区和北面港闸打造的市北新城区,均是刚需很好的选择。
 
 
6
最后
 
其实在我心里,对环沪楼市的发展还是有隐忧的。
 
因为正常情况下是,上海发展迅猛,城市框架无限拉大,人口主动选择城市周边的地方生活,房价从而上涨。而不是像2016年325这样,把上海市场强行关闭,购房需求被迫流入环沪楼市,而造成的一波大牛市。
 
在心理学上讲,主动和被迫是两个极端概念。所以以被迫形态的房价上涨是否有长远的价值,这个值得我们去深思。
 
而且根据最新发布的,经国务院批准的《上海2018-2035》规划,未来上海人口被限制在2500万人,建筑用地也不再新增。
 
如果上海不再向外扩张,那么人口外溢量将逐步减少,支撑周边城市房价的人口动力将逐步消失。未来还没发展起来的概念城市将停止利好。
 
那时候就只剩下了实打实的产业竞争,而不是单纯的高铁一开,沪漂成群结队地前来买房。所以对于环沪投资来说,一定要谨慎投资,在有产业的几个板块买房,而不是听信他人言,脑袋一热,认为环沪地区都是未来。
 

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